부자해커 미라클모닝 5일차 부동산 공매기초 공매 틈새투자
시간 없는 분들에게 제약이 많이 없는 공매에 대해 얘기하겠다. 공매는 자산관리공사가 중개 역할을 한다고 생각하면 된다. 자산관리공사에 위임하면 자산관리공사가 온비드에서 처리할 뿐이다. 공매는 아직 정보가 많이 없다. 컨설팅 하는 분들도 어려워한다. 그런데 공매 정보가 없다는 건 굉장히 좋다.
공매에 대해 기본만 알면 된다. 압류재산을 이야기하자면, 경매와 비슷하게 말소기준권리가 있다. 이것에 의해 뒤에 날짜 순으로 등기부등본에 올라가 있는 다른 압류, 가압류, 근저당 얘네들은 다 소멸이 된다. 이건 굉장히 혜택을 주는 것이다. 오히려 투자에서 수익이 나는 부분은 압류재산보다 다른 재산이 많다. 투자할 때는 재산구분을 먼저 봐야 한다.
재산구분을 보면 공매압류재산이 있고, 국유재산, 스탁재산, 기타일반재산이 있다. 압류는 세금에 의해, 법에 의해 진행되는 것이다. 나머지 세 개의 재산과 성격이 다르다. 압류는 국세징수법이라 해서 말소기준권리가 있다. 경매와 비슷하다. 다만 경매는 명도할 때 인도명령제도가 있지만 공매는 아직 인도명령제도가 도입되지 않았다. 곧 도입될 예정이다. 인도명령제도는 안 나가는 사람을 법적으로 내보내는 것을 말하는데, 이것 때문에 명도가 쉬워진다는 건 뭐냐 하면, 들어간 사람이 있으면 사는 사람에게 집을 비워줬다는 걸 확인하는 작업이 있는데 이것 때문에 명도가 쉬워진다. 인도명령은 협상이 안 되어었을 때 쓰는 것이기 때문에 명도와 큰 관계가 없다고 생각한다. 그래서 경매가 명도가 쉽다, 공매가 명도가 어렵다는 편견이 있을 때 투자해야 한다. 인도명령에 의해 강제집행에 들어가면 서로간 관계가 틀어지기 때문에 협상을 잘해야 한다. 경매, 공매는 아직까진 싸게 살 수 있는 방법이다.
공매에서 압류재산 말고 국유, 스탁, 기타일반은 아주 재미있다. 공공 성격인 건물이 지구대가 이전하면서 다른 곳에 지구대가 생길 것이다. 기존에 있는 지구대는 아무도 이용하지 않으니 공개매각을 한다. 그걸 국유재산이라 한다. 나라에서 가지고 있는 재산은 쉽다. 나라에서 관리하는 재산에 문제가 크게 있을까.. 국가가 공사대금을 안 줘서 문제가 있을까? 거의 문제가 없는 경우가 많다. 국유재산도 검색해보는 게 좋다. 국유재산이 있는 곳이 대체적으로 위치가 좋다. 땅값이 비싼데 30년 전 가격을 가지고는 팔 수가 없다. 가격을 다시 매겨서 팔아야 하는데 지구대를 감정평가 하는데 비교할 수 있는 건들이 많이 없다. 그래서 싸게 나올 수 밖에 없다. 국유재산은 장점이 있다. 국유재산은 36개월 할부가 된다. 3천만원 짜리를 사면 36개월 할부가 되고 이율도 싸다. 굉장히 재밌는 제도 중 하나인데 많은 분들이 모른다.
모르면 투자를 못하고, 알면 투자를 한다. 국유재산은 관심을 가지고 있는 게 좋다. 국유재산도 대출이 된다. 싼 토지 자체가 비교할 게 없으면 싸게 나오는 경우가 많다. 사는 사람이 싸게 살 수 있는 구조다. 내가 아는 지역의 국유재산을 알아보면 좋다. 대출은 제 기준에 85%가 되었다.
그리고 스탁재산이 있다. 압류재산 말고는 나머지 세 가지는 계약방식이다. 계약서를 다시 쓴다는 건 일반 중개소 가서 집 사는 것과 같다. 스탁재산은 이걸 샀을 때 계약을 한다. 스탁재산은 보통 일반적으로 공공기관에서 직원 사택이나 건물을 쓰고 있다가 자산관리공사를 통해 판다. 그럼 기본적으로 문제가 없는 경우가 굉장히 많다. 스탁재산도 조사를 잘 해보면 재밌는 게 많고, 그리고 스탁재산을 파는 공공기관 담당자 자산관리공사에 넘길 떄 스탁재산에 대한 지식이 생각보다 없는 경우가 많다. 그럼 이게 또 기회가 될 수 있다.
국유, 스탁은 공매하시는 분이라면 많이 알아보기 바란다. 그리고 기타일반재산은 다른 그 외에 기관들이 쓰게 되는데 요즘엔 신탁공매가 좀 유입되는 것 같더라. 이것도 일반 매매형식으로 보면 된다. 이런 거 같은 경우 문제가 있는지 없는지, 사는 사람과 여러가지를 많이 봐 줘야 한다. 기타일반재산과 국유재산, 스탁재산은 좀 다른 개념이라 보면 된다. 기타일반재산은 꼼꼼히 봐야 한다.
공매를 잘 모르는 초보다, 아직 모르겠다, 다만 부동산이나 재테크를 알고 싶다 하면, 국유나 스탁재산이나 내가 알고 있는 지역, 사는 지역의 있는 물건을 보는 게 좋다. 특히 부모님께 효도 좀 하고싶다고 하면 그 근처에 국유재산 토지 굉장히 쉽다. 토지를 알아보면 좋다. 알아보고 동네 이장 찾아가면 생각보다 잘 아는 경우 많다. 누구가 얼마에 팔았다. 누구가 얼마에 사서 얼마에 팔았다.
공매는 우리와 같이 시간을 절대적으로 아끼는 분들이 좋다. 공매는 정보가 많이 없다. 그리고 컨설팅하는 분들이 이쪽까지 오진 않는다. 위험한 상황 같은 게 없기 때문에. 그리고 직접 물건을 사려고 가지 않아도 인터넷으로 물건을 살 수 있다. 그리고 경매는 경매계에 전화해서 정보를 얻어야 하는데 공매는 자산관리공사에 전화한다. 대표전화를 통해 콜센터 같은 곳에 가서 콜센터에서 우리가 보고 알고 있는 정보 정도를 알려준다. 많은 정보를 얻을 수 없다. 콜센터와 전화를 하면 그 물건의 번호를 말하고 그 지역 담당자를 알려달라고 하면 된다. 안 알려주려고 하면 다시 전화해라. 콜센터 직원이 바뀐다. 담당자와 통화할 때는 안녕하세요, 식사 하셨나요, 뭐좀 여쭤보려고 하는데, 사건번호 불러드리겠습니다. 그리고 궁금한 사항을 정리해서 물어보는 게 좋다. 막 물어보면 담당자가 힘들 거다. 담당자는 정보를 줘도 되고 안 줘도 되기 때문에 정보를 얻는 입장에서 역지사지 입장에서 물어보는 게 좋다.
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