부자해커 미라클모닝 4일차
재테크 방법에 대한 자유주제
상가 임장 어떻게?
상가는 중개소부터 가는 게 아니라 현장에 주변 임차인부터 만나는 게 좋다. 여러가지 상가에 대해 알아보면 생각보다 잘 대답해 준다. 그리고 중개소 가서 시세나 월세 알아보면 된다.
낙찰 받고 낙찰자가 사유 없이 취소 가능하나? 취소에 대한 사유가 있어야 법원에서 취소를 인정해준다.
추천 책 - 상가 밖의 부자들, 심리 관련 서적.
부동산을 접근할 때 그냥 부동산이라 접근하는데 경, 공매 할 때는 상대방의 입장에서 생각해 보는 게 중요하다. 다른 사람과 내가 생각해 나가는데 다른 부분을 계속 생각해보면 더 경쟁력이 생길 것이다.
상가는 입찰가 산정할 때 일반상가인지 구분상가인지 봐야 한다. 구분상가인 경우 철저히 월세로 매매가를 산정하게 된다. 그런데 근린시설, 토지 위에 상가 건물이 있는 경우 토지가도 중요하다. 집합건물인지 봐야 한다. 월세가 대비 매매가가 얼마인지 근처 중개소 가면 알 수 있다. 수도권 같은 경우 1층은 보통 5%로 맞춰져 있다. 50만원에 1억.
일반건축물의 상가는 대출을 떠나서 먼저 업종을 놓을 수 있는지 봐야 한다. 영업 허가나 신고, 등록에 대한 승계는 가능한데 신규 등록은 안 된다. 건축물대장 상에 등재되어 있다면 영업에 대한 부분을 먼저 알아본 다음 대출을 확인하는 게 좋다. 일반건축물이 있다고 해서 대출이 많이 안 되진 않는다.
고시원을 3억 6천에 낙찰받아 월세 세팅 하니 천 만원 나오더라. 이자는 그 때 기준으로 90만원 정도 됐었다.
대항력 있는 임차인이 있는 물건 낙찰 방법? 대항력 있는 임차인이 있는지 없는지 본 후 압류가 어느 세무소에 있는지 봐야 한다. 세무서 자체가 지역이면 당위세(?)일 가능성이 있고, 아니면 일반조세채권일 가능성이 있다. 일반 세금. 조세채권법정기일 같은 경우 경매로 하긴 어렵고 공매는 자산관리공사에서 잘 알려준다.
공매는 대항력 있는 임차인이 있는지 알려준다. 재산명세서에 다 나와있다. 조세채권법정기일도 나와 있다.
낙찰 후 채무자가 일반매매 한다는 건 복등기라고 보면 된다. 낙찰을 받았는데 매각 허가 관련해서 권리는 낙찰자에게
있다. 그걸 채무자가 다시 사겠다고 하면 낙찰자가 소유권 이전을 하고 이걸 바로 채무자로 이전하는 것이다. 복등기는 합법이다.
인생의 모토? 한번뿐인 인생은 어떤 거라도 만족스럽게 할 수 있는, 하늘에서 불렀을 때 인생 잘 살았다 할 수 있도록. 내 가치를 최대로 끌어올리고 싶다.
시간관리? 우리가 공평하게 가진 게 시간이라고 생각한다. 최대한 시간을 불필요한 곳에 안 쓰려고 노력하는 편이다. 부동산, 재테크 쪽에 집중한다고 하면 거기만 확 집중한다. 집중하면 그 순간에 성장하는 게 보인다. 시간이 많아도 효율적으로 쓰지 못하면 시간을 잘 쓰는 거라고 생각하지 않는다.
멋진인생도 좋아하는 아이디인데 검색이 안 된다. 그래서 부자해커를 따로 만들었다. 부자해커로 검색하면 네이버나 유투브로 나오게 할 수 있도록.
직장을 계속 다니는 이유? 직장을 다니면서 하고 있는 일을 해내고 있다. 시간이 정말 없다면 고민을 해볼 것이다. 지금은 직장인 분들에게 롤 모델 역할을 하고 있다. 그 분들이 저를 보고 많이 따라오셨으면 한다.
부동산이든 재테크든 올인한다고 하는데 고민을 좀 더 해보라고 말씀드리고 싶다. 다섯 시에 일어나서 효율적으로 쓸 수 있는 시간이 몇 시간인지 봐야 한다. 단기가 아니다. 마라톤처럼 봐야 한다. 공부와는 달리 변수가 많다. 단기 보단 장기로 보고 스텝바이스텝으로 가되, 직장생활 하면서 월세를 어느 정도 맞춰놓는 게 좋겠다. 시험이나 자격증을 합격하는 개념이 아니다. 마라톤을 100m 뛰듯이 뛰면 2~300m 가다 지친다. 100m를 30초에 뛴다고 생각하면서 멀리 보는 것이다. 아침 시간은 무조건 잡는 게 좋다. 아침에는 이성적이다. 이성적일 때 계획을 잡고 내가 뭘 할 건지 효율적으로 생각하면 습관이 된다. 자연스럽게 된다.
라이브를 하면 잠을 깨고, 계단오르기를 하면 땀을 흘리면서 생각이 정리가 된다. 이성적인 시간을 많이 활용하는 게 좋다.
저는 주거용 물건은 많이 없다. 고시원, 상가, 주택, 다가구, 토지 있는데 대출적인 부분에 제약이 없다면 늘려나가는 것도 좋다.
직장 공부와 재테크는 어떻게 같이 하나? 저는 직장 내에서 전문가란 소릴 들을 정도로 엔지니어로서 철저히 해 놨다. 그 다음 투자 쪽으로 들어왔기 때문에 지금 일 하는데 큰 무리는 없다. 잘하는 분야이기 때문에.
주말 출근도 있다. 기계 문제가 생겼을 경우 새벽에 불려가기도 한다.
검색할 때 절대적인 시간이 필요하다. 검색을 많이 해 봐야.. 어떤 식이냐면 저도 검색에 대한 노하우가 있기 전에 물건을 굉장히 많이 봤다. 신건이 나오면 신건이네 알 정도로. 그 다음에 스킬이 접목된다. 시간차 공격. 감정을 2018에 했으면 2018타경이라고 나온다. 그런데 그 경매물건이 2019년에 나왔으면 그게 시세가 오르는 지구였다면 2018년 가격은 그대로 있는데 2019년까지 1년의 갭이 있기 때문에 가격 반영이 안 된다. 그렇게 물건을 찾을 수도 있다.
저는 물건을 굉장히 많이 봤다. 거의 모든 물건 다 볼 정도로. 그런 다음 다른 사람들 노하우 보면 다 들어온다. 10시간 검색도 할 수 있다. 인터넷에서 쇼핑할 때 득템하면 재밌게 하듯이 밤새 한 적도 많았다.
경매검색 10시간 도전하는 것도 괜찮을 거 같다.
전국에 있는 물건 다 봤다. 도전해야 얻어지는 것이니까.
습관이 무서운게 내가 이걸 안 하면 어색하고 안 한 거 같은 느낌이 들면 습관이 든 것이다. 얻고 싶은 습관과 버리는 싶은 습관이 중요하다. 안 좋은 습관을 버릴 수 있어야 좋은 습관을 얻을 수 있다. 습관이 바뀌면 운명이 바뀔 수밖에 없다. 새벽에 일어나는 습관 하루도 빠짐없이 1년만 하면 인생이 바뀐다. 1년동안 하루도 빠짐없이 한 사람은 자존감이 바뀐다. 어마어마한 것이다. 하나하나 이뤄나가면 된다. 습관이 운명을 바꾼다. 새 계획을 짜는데 하루하루를 집중하게 된다.
정신이 몽롱할 때 계속 타자를 하면 머리가 말끔해진다.
모닝콜스터디를 2년동안 했는데 다른 사람들이 다 바뀌더라. 계속 못하고.
월투반은 숙제 없다. 복습 많이 해 주면 된다.
아침에 일어나는 습관 만들어 놓으면 후대들도 따라온다. 일단 먼저 해 놓으면 굉장히 어마어마한 것이 된다.
온비드에 나오는 게 신탁회사에 안 나오는 경우가 있다. 온비드는 온비드에 입찰한 건만 나온다. 같이 봐 주는 게 좋다. 온비드는 자산관리공사에서 받아서 하는 것이기 때문에 검색량을 늘리려면 신탁회사와 온비드 같이 보는 게 좋다. 신탁물건은 온비드가 기준이 아니고 신탁회사가 기준이다.
임장 팁. 부동산에 들어가면 우선 앉아라. 그럼 중개소에서 먼저 말 한다. 앉아서 물어보라. 물어보기 전에 먼저 앉아야 한다. 서 있는 사람은 물어보기도 애매하다. 의자 없는 곳은 절대 없다. 앉아 있으면 대답이 꿍하진 않는다. 차나 커피를 물어보면 아이컨택 하며 물어보면 좋다. 경매 물건때문에 왔다고 얘기해도 된다. 가서 우선 부딧혀본 다음에 필요하다면 녹음도 하는 것도 좋다. 녹취는 불법이 아니다. 집에서 듣고 왜 이런 얘기를 했지 하며 만들어가는 것이다. 그러면서 하나씩 하나씩 만들어가는 것이다. 이런 질문을 하는구나, 이렇게 말하면 되구나. 내가 안 해보면 못 한다. 자전거 타는 걸 이론으로 배울 수 없다. 몸이 습득을 해야 하는 것이다.
