유튜브에서 경락잔금대출을 알아보다 경매물건 선정부터 경락잔금대출 받는 방법 등에 대해 잘 알려주는 '대장TV_경제적 자유' 채널을 찾게 되어 들은 내용을 요약해보았다.
경매물건 선정할 때 기준
- 시세보다 30~50% 저렴한 걸 봐야. 1억이면 7천~5천 이렇게 입찰해서 참여할 수 있는 물건을 선정해라
- 주변환경, 인프라를 봐라. 직주거리, 지하철이나 버스가 도보로 10~15분 거리에 위치해 있는 물건을 공략해라
- 권리상에 하자가 없는 물건을 찾아라. 대출이 바로 용이하게 일어날 수 있게끔.
- 명도비, 이사비, 인테리어비용, 취등록세 등을 제하고도 내가 5백~1천 만원 정도 남을 수 있는 물건을 공락해라.
경락잔금대출 받는 방법
주택보유수, 기존 본인의 신용등급, 담보대출 여부 등을 토대로 대출이 나올 수 있으니까
경매장에서 대출을 중개해주는 분들한테 문의해서 최대한 대출이 잘 나오는 곳을 선정해서 진행하면 되겠다.
시세보다 얼마만큼 저렴하게 받아야 대출이 많이 나오나?
경락잔금대출은 은행 지점별로 성과에 따라 지점장들이 경락잔금대출을 취급하는지 안 하는지에 따라서 대출액이나 실행이나 이런 게 달라진다. 통상적으로 본인의 신용등급이 6등급 이하이거나 낙찰받은 물건에 하자가 없다면 낙찰가의 80%, KB 60%의 기준 하에서 대출이 나온다고 보면 된다.
90% 이상의 대출을 실행시킨 것은 감정가보다 낙찰가가 월등하게 낮기 때문에 대출 레버리지가 굉장히 높아진 것이다.
감정가가 6,400만 원짜리 빌라가 있는데 낙찰이 50% 정도인 3,600만 원에 낙찰되었다. 시세보다 싸게 구매되니까 대출 레버리지가 극대화된 것이다. 싸게만 잘 사면 대출의 레버리지가 극대치까지 올라갈 수 있다.
반대로 시세보다 1~20%밖에 안 싸고, 낙찰받은 물건에 하자가 걸려 있다면 대출 안 나올 수도 있다. 아니면 극소수로 방빼기 형태로 해서 극소수의 금액만 대출이 나올 수가 있다. (방빼기 : 최우선 변제금액을 제외한 금액을 대출해주는 것)
경락잔금대출 은행 선택하는 팁 4가지
1. 대출의 레버리지를 최대한 활용해서 투자수익률을 극대화시켜야 하니까 대출금을 최대한 많이 받을 수 있는 곳으로 가야 한다.
2. 거치기간은 원금을 값지 않고 이자만 상환하는 기간이다. 개인 대출은 거치기간은 보통 1년이지만 대환대출이라 해서 대출 종목을 바꿔 대출을 연장할 수 있다. 거치를 계속 연장 시켜달라고 하는 우회적인 방법이 있다.
대출을 빨리 갚고 싶어서 거치기간 중에 대출을 갚는 사람이 있는데 그러면 투자수익률이 줄어들 수 밖에 없다. 돈을 계속 유동적으로 써가면서 수익률을 극대치로 뽑아 먹고 나중에 집 팔때 갚으면 된다. 남은 자금으로 또 다른 수익률을 창출시킬 수 있는 투자창구를 만들어 수익을 다변화시켜야 한다.
3. 중도상환수수료. 6개월이나 1~2년 안에 집을 빠르게 매도해서 원금을 다 갚으면 중도상환수수료를 내라는 금융사들만의 기준이 있다. 그게 제일 작은 데로 가는 게 좋다.
4. 이자도 최대한 낮은 데로 가는 게 좋다.
우선순위 : 원금 많이 나오는 곳 > 이자 > 거치기간 > 중도상환수수료
경락잔금대출 관련 추가정보
부가거래는 대출조건 완화를 이루는 특약 형식의 계약이다. 투자대비 수익률만 올라갈 수 있다면 부가거래도 할 수 있다.
중개해주시는 분들한테도 많이 받아야 되지만 제 2금융권 농협, 새마을금고 이런 데를 지역별로 컨택해서 경락잔금대출을 많이 알아봐야 한다.
최종적으로 나온 대출에 대해 중개해 주시는 분이 있다면 법무비 견적서를 받아야 한다. 법무비 대행 견적서 안에 서비스 비용이 포함되어 있다. 그 비용 때문에 대출 중개 및 다양한 걸 해 준다. 법무비 견적서를 최대한 잘 비교해야겠다.
금융사에도 연락도 해보고 거치나 대출이자도 조율해보고 법무비견적서도 받아서 송달료나 말소비용도 얼마나 나오는지 확인해보는 게 좋다.
법무비견적서까지 선택이 끝나고 은행에서 경락잔금대출을 받으면 은행은 법원에 잔금납부하는 날짜에 직접 입금시켜준다. 그 돈을 볼 수는 없다. 거치지 않고 바로 입금되서 완납증명서가 나오고 법무사에서 등기권리증을 줄 것이다.
감정가가 6,000만 원이었고, 보통 감정가의 6~70%까지 대출이 나오는 경우도 있다. 감정가는 KB 시세 중에서 낮은 걸 해 준다. 너무 낮게 낙찰을 받으면 대출금액이 100%도 나올 수 있다. 지점마다 다 다르다. 경락을 취급하는 곳도 있고 안 하는 곳도 있고. 많이 뛸 수록 많은 수익률을 만들 수 있다.
빌라는 시세를 우리가 만들어 갈 수 있지만 아파트는 시세가 만들어져 있다. 아파트는 향후 기대가 되는 호재가 나올 수 있는지, 공급과 수요가 적절하게 이뤄지고 있는지를 파악해서 투자를 들어가야 한다.
